روابط قانونية



ستيوارت جوردان... الحاجة إلى إلقاء نظرة مقربة لهياكل العقود.

ستيوارت جوردان... الحاجة إلى إلقاء نظرة مقربة لهياكل العقود.

التعامل مع إدعاء "عدم الخسارة"

27/09/2022

ستيوارت جوردان* يلقي الضوء على شروط العقد أو الضمان التعاوني التي يمكن إدراجها في العقود كحماية لإدعاء ”عدم خسارة” الذي يمكن أن ينشأ في مشاريع البناء.

يمكن أن ينشأ إدعاء عدم الخسارة في مشاريع البناء بسبب طريقة هيكلة العقود. إذا كانت ناجحة، فإن هذه الإدعاءات يمكن أن تخلق «نقطة سوداء» لا تتيح لأي من الطرفين استرجاع الضرر الناشئ عن المخالفة. وبالتالي يبحث أصحاب العمل وملاك المشاريع عن الحماية من بنود العقد وهو ما ظهر في أحد القضايا التي عرضت على المحكمة من وقت قريب.
ينشأ إدعاء عدم الخسارة عندما يكون صاحب العمل في عقد بناء (أو العميل في تكليف للمصمم) ليس مالك المشروع، أو إذا قام المالك/ صاحب العمل بنقل الملكية للأصل المبني لطرف آخر عند استكماله.
في الحالات العادية، يكون المقاول هو المسؤول عن عيوب العمل ويتوقع أن يقوم بدفع قيمة الأضرار بسبب الخسائر الناشئة عنها، لأنها تمثل مخالفة للعقد. ولكن إذا كان صاحب العمل ليس المالك الأصلي  المبني، فإن المقاول قد يرفع مطالبة على أساس أن صاحب العمل لم يتضرر من الخسارة أو الضرر. كما قد يجادل المقاول بأن المالك لم يعاني من خسائر من أي نوع.
وعلى جانب آخر، عندما يقوم صاحب العمل بتحويل الملكية للأصل المبني عند استكماله، فإن مزايا صاحب العمل في عقود التصميم والبناء تتحول إل المالك الجديد. وتتضمن شروط هذا التحويل عدم تحمل المقاول مسؤولية أكبر عن هذا التحويل مقارنة بمسؤوليته عن العقد الأصلي (بدون التحويل إلى المالك الجديد)، كما أن المقاول يملك حقوقًأ مساوية للمطالبة من المتنازل له وناقل الملكية. مرة أخرى، إذا رغب المالك في الاعتماد على هذه العقود، فإن المقاول قد يرى أن المدعي عانى من خسارة ولكن صاحب العمل الأصلي لم يعاني من خسارة، وبموجب الشروط أعلاه، فإنه قد يجادل بأن المالك لا يمكنه استعادة أي شيء أكثر من خسارة صاحب العمل.
وبالمثل، قد ينشأ جدل مماثل فيما يتعلق بالضمانات التعاونية والتي يقدم بمقتضاها المقاولون أو المستشارون ضمانًأ إلى «أطراف ثالثة مهتمة» (الممول أو المالك المتوقع أو المستأجر أو المستخدم للأصل المبني)، وسوف يواصل الالتزام بهذا الضمان مع الالتزامات التعاقدية الأخرى تجاه صاحب العمل. وعادة ما تحتوي الضمانات التعاونية على بنود «بدون مسؤولية أكبر»  و«مطالبات مساوية».
وتشتمل الإجراءات الدفاعية الشائعة تجاه هذا الجدل شروط تعاقدية أو ضمانات تعاونية لتوفير:
حظر على إدعاء المقاول «بدون خسارة» على أساس أن المطالب قد عانى من خسارة سواء كان وكيل وليس طرفًأ أصليًأ.
حظر على حظر على إدعاء المقاول «بدون خسارة» على أساس أن نوع الخسارة لم تكن هي نفسها التي كان من الممكن أن يعاني منها الطرف الأصلي.
إدراج بنود «بدون مسؤولية أكبر»  و«مطالبات مساوية» لتعزيز ما جاء أعلاه، وهي أن منح الوكالة أو الضمان التعاوني قد يؤدي إلى أنواع مختلفة من الخسائر للأطراف بخلاف الطرف الأصلي.
إن القضية المشار إليها تتضمن هذه الأمور. ففي القضية تولت شركة مانسل كونستراكشن سيرفسيز أعمال تصميم وإنشاء مبنى سكني لـ كولثام (أوركرد) المالك. وفيما بعد، قام المقاول (تم الاستحواذ على الشركة في ذلك الوقت من قبل بلفور بيتي) بتقديم ضمان تعاوني لصالح ممولي المشروع أيه آي بي، وقام المالك بتأجير المبنى لشركة أوركرد بلازا للإدارة (أوركرد).
ظهرت العيوب في عام 2015. وفي عام 2017، تم تحويل مزايا الضمان التعاوني مرتين، الأولى من أيه آي بي إلى المالك، ثم من المالك إلى أوركرد. وبعد قيام السلطات المحلية بإخطار أوركرد بالعيوب والحاجة إلى إصلاحها، طالبت أوركرد بالتكلفة من بلفور بيتي وفق الضمان التعاوني. وفي إطار هذه المطالبة، قامت بلفور بيتي بالإدعاء بأن خسارة أوركرد ليست قابلة للاستعادة لأن الضمان التعاوني قد منح في الأساس إلى الممول، وأن خسارة أوركرد ليست نوع الخسارة التي يتحملها الممول، وبالتالي، فإنهم ليسوا الطرف المعني بالعقد وبالتالي لا يمكن التعويض.
ولكن اشتمل الضمان التعاوني على الآتي:
«يتفق المقاول مع المستفيد على عدم إدعاء بأنه لا يحصل  أي شخص تم تحويل مزايا هذا السند عليه على حماية أو منع من تعويض هذا السند عن أي خسارة أو ضرر تنشأ من مخالفة هذا السند من قبل المقاول بسبب أن مثل هذا الشخص هو مجرد متنازل له فقط أو ليس المستفيد الأصلي أو لأن الضرر أو الخسارة يعاني منها هذا الشخص فقط وليس المستفيد الأصلي أو لأن هذه الخسارة مختلفة عن تلك التي كان من الممكن أن يعاني منها المستفيد.»
حذفت المحكمة هذا الجزء من دفاع بلفور بيتي، لأنها قررت أن هذا النوع من الخسائر كان متوقعًا وقت التعاقد، وفي أي حالة لأن البند أعلاه استثنى هذا الدفاع. وبهذا اجتاز البند الاختبار. في الحقيقة، تم اختبار جزء منه، بدلا من الجزء الخاص «بدون خسارة» ولكن بالطبع كثير مثل هذه البنود تحتاج إلى تقييم شخصي في مواجهة التحديات المحتملة.




المزيد من الأخبار



مواضيع ذات صلة